建筑物区分所有权

　　1.建筑物区分所有权的界定：（《物权法》第70条）

　　1）专有部分的占有权：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权”

　　2）共有部分的共有权；

　　3）成员权（管理权）。“对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

　　2.关于业主的界定

　　对于业主的界定（《建筑物区分所有权解释》第1条）

　　1）依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定（法律行为以外的原因）取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。

　　2）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

　　3.专有所有权

　　1）界定：业主对于建筑物专有部分享有的占有、使用、收益、处分的权利。（《物权法》第71条前半段）

　　2）客体：（《建筑物区分所有权解释》第2条）

　　符合下列条件的房屋（包含整栋建筑物）以及车位、摊位等特定空间：

　　（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；

　　（2）具有利用上的独立性，可以排他使用；

　　（3）能够登记成为特定业主所有权的客体；

　　（4）规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台。

　　3）义务：业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。（《物权法》第71条后半段）

　　关于业主将住房改为经营性用房的管理和规制

　　（1）业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。（《物权法》第77条）

　　（2）关于有利害关系的业主的界定：（《建筑物区分所有权解释》第11条）

　　本栋建筑物内的其他业主；（无需证明是否有利害关系）

　　建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，也可以主张与自己有利害关系。（应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响）

　　（3）将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。（《建筑物区分所有权解释》第10条第2款）

　　4.共有所有权

　　1）含义：业主依照法律和规约的规定，对共有部分享有的占有、使用、收益的权利。

　　2）范围：

　　（1）建筑区划内的道路，但是属于城镇公共道路的除外；（《物权法》第73条）

　　（2）建筑区划内的绿地，（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）；（《物权法》第73条）

　　（3）建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房；（《物权法》第73条）

　　（4）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；（《物权法》第74条第3款）

　　（5）维修基金（《物权法》第79条）

　　（6）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（《建筑物区分所有权解释》第3条）

　　（7）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。（《建筑物区分所有权解释》第3条）

　　（8）建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。（《建筑物区分所有权解释》第3条）

　　（9）建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位；（《建筑物区分所有权解释》第6条）

　　3）内容

　　（1）权利

　　共有部分的使用权；

　　共有部分的收益权；

　　共有部分的单纯的修缮改良权。

　　（2）义务

　　依照共有物的本来用途使用共有部分（需注意《建筑物区分所有权解释》第7条）

　　按持份比例分担共同费用与负担（《物权法》第80条）

　　不得以放弃权利为由不履行义务（《物权法》第72条）

　　5.成员权（共同管理权）

　　1）管理组织

　　全体业主组成业主大会，业主大会选举业主委员会。（《物权法》第75条）

　　2）管理规则

　　（1）应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的事项（《物权法》76条第1款第五、六项）

　　筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

　　改建、重建建筑物及其附属设施。

　　（2）经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的事项：

　　制定和修改业主大会议事规则；

　　制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

　　选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

　　有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 

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