（一）租赁合同概述

　　租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同为诺成、双务、有偿的合同。与买卖合同等不同，租赁合同转让的是租赁物的使用权，而非所有权。因此法律对合同的最长期限有限制。《合同法》规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过20年。当事人没有约定租赁期限为不定期租赁。不定期租赁一般以下几种情形：（1）当事人没有约定租赁期限或者约定不明确的租赁合同。（2）租赁期限6个月以上的，合同应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。（3）租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。对于不定期租赁合同，双方当事人均可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

　　（二）租赁合同当事人权利义务

　　关于双方当事人的权利义务，重点掌握如下内容：

　　1、保持与维修义务。出租人有义务在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，故租赁物的维修义务，除当事人另有约定外，应由出租人承担。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

　　2、增设与转租。（1）承租人未经出租人同意，不得增设他物，擅自增设的，出租人可以要求恢复原状或者赔偿损失。（2）承租人未经出租人同意，不得转租。擅自转租的，出租人可以解除合同。经过出租人同意转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

　　3、租金支付。租金支付的方式与借款合同中的利息支付方式一致，具体见《合同法》第226条规定。

　　4、所有权变动不影响租赁合同效力。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即实行“买卖不破租赁”的原则。要注意的是，不影响租赁合同效力的绝不限于买卖合同，而是租赁期间所有的所有权让与均不影响原租赁合同的效力。

　　5、租赁合同的风险负担。因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

　　6、租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

　　（三）房屋租赁合同

　　房屋租赁合同，是指以不动产——房屋为租赁标的物的租赁合同。作为一种特殊租赁合同，除了要遵守一般租赁合同的规定以外，还要注意以下问题：

　　1、房屋租赁的无效与处理

　　房屋租赁合同存在下列情形时，合同无效：（1）出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。（2）出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。（3）租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

　　房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。但当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。 

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