9、 若土地年纯收益A按比率递增，土地还原率r不变且大于零，则无限年期土地使用权的价格P计算公式为( )。

　　A.P=A/(r+s)

　　B.P=A/(rxs)

　　C.P=A/(r-S)

　　D.P=A/r+A/s

　　标准答案： c

　　解　　析：P=A/(r-S)

　　10、 某写字楼可出租面积为建筑面积的65%，单位可出租面积的年租金1800元/平方米，则该写字楼单位建筑面积的年租金为( )元/平方米。

　　A.2769

　　B.2570

　　C.1080

　　D.1170

　　标准答案： d

　　解　　析：建筑面积=可出租面积×65%=1800×65%=1170元/平方米。

　　11、 采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，其土地还原率一般应( )出让土地使用权还原率。

　　A.低于

　　B.高于

　　C.等于

　　D.等于或低于

　　标准答案： b

　　解　　析：采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，其土地还原率一般应( )出让土地使用权还原率。

　　12、 某商店占地面积35平方米，建筑物面积60平方米，年正常经营性收入为45000元，年经营总费用为5000元，建筑物年纯收益为10000元，若土地还原率取10.0%，则该商店所占土地的总价格约为( )万元。

　　A.20

　　B.30

　　C.40

　　D.50

　　标准答案： b

　　解　　析：45000-5000-10000=30000元;30000/10%=300000=30万元。

　　13、 某宗房地产，年净收益50万元，建筑物价值250万元，建筑物还原率8%，土地还原率6%，则该宗房地产的总价值为( )万元。

　　A.500.00

　　B.714.29

　　C.750.00

　　D.833.33

　　标准答案： c

　　解　　析：建筑物收益=250×8%=20万元;土地年收益=50-20=30万元;土地价格=30/6%=500万元;房地产总价值=建筑物价值+土地价格=250+500=750万元。

　　14、 采用收益还原法评估某宗土地的价格时，除有租约限制外，应选取( )作为估价依据。

　　A. 类似土地的客观纯收益

　　B.类似土地的实际纯收益

　　C. 类似土地的最高纯收益

　　D.类似土地的最低纯收益

　　标准答案： a

　　解　　析：采用收益还原法评估某宗土地的价格时，除有租约限制外，应选取类似土地的客观纯收益作为估价依据。

　　15、 若选择的比较交易案例成交地价为580元/平方米，对应土地使用权年期为25年，而待估宗地的出让年期为37年，土地还原率取7%，则待估宗地经过年期修正后的价格为( )元/平方米。

　　A.515.3

　　B.532.6

　　C.635.4

　　D.652.8

　　标准答案： d

　　解　　析：待估宗地经过年期修正后的价格=580×[1-1/(1+7%)37]/ [1-1/(1+7%)25]= 652.8元/平方米

　　16、 根据商业出租柜台资料评估土地价格，可采用下述公式计算样点地价：样点地价=( )/(出租柜台分摊土地面积×土地还原率)。

　　A. 商店纯收益

　　B.商店总收益

　　C.商店土地纯收益

　　D. 商店出租柜台土地纯收益

　　标准答案： d

　　解　　析：样点地价=商店出租柜台土地纯收益/(出租柜台分摊土地面积×土地还原率)。

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